Chủ Nhật,  25/2/2018, 20:40 
Đặt báo in

Thị trường condotel: lo cung vượt xa cầu

Cao Ban
Thứ Năm,  17/8/2017, 19:39 

Thị trường condotel: lo cung vượt xa cầu

Cao Ban

Từ năm 2014, tại các thành phố ven biển đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển condotel. Ảnh: Cao Ban

(TBKTSG Online) - Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) lo ngại loại hình condotel phát triển nóng, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu.

Cung có thể vượt xa cầu

Theo phân tích từ Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA), nguồn hàng mới chào bán liên tục trong thời gian qua đang khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel đứng trước thực trạng cung vượt cầu. Trong quí 2, tổng số căn condotel mới chào bán đạt 1.844 căn, tăng 88% so với quí trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 7% (khoảng 132 căn), giảm 47% so với quí trước và gần 120% so với cùng kỳ năm trước.

Xét cả 6 tháng đầu năm, lượng condotel tiêu thụ cũng chỉ đạt 382 căn trên tổng số 2.782 căn chào bán, đạt 13%. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường còn lại ước khoảng 5.062 căn, trong đó Đà Nẵng còn 3.080 căn, Nha Trang còn 1.337 căn.

DKRA cho hay phân khúc đang chiếm lượng tồn kho lớn nhất là loại hình condotel. Nguồn cung loại hình này cũng chiếm đến 56%, trong khi phòng khách sạn, resort chỉ chiếm 44% trong tổng nguồn cung. Thực trạng khó khăn này có thể sẽ kéo dài đến cuối năm, khi sức mua chưa có dấu hiệu cải thiện, còn nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao.

Các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản nhà ở cao cấp thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư đã được cảnh báo nhiều lần. Theo HoREA, tính đến năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán.

HoREA nhận định, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017.

Mập mờ cam kết lợi nhuận

Để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm huy động vốn để thực hiện dự án theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù chưa được pháp luật quy định). Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp, và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá 25-45 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỉ đồng đến 3 tỉ đồng mỗi căn, tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TPHCM. HoREA cho rằng, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này, cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Tuy vậy, đối với loại hợp đồng mua bán condotel có cam kết lợi nhuận, chưa thấy chủ đầu tư nào đề cập các biện pháp bảo đảm trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Trong khi đó, nên nhớ rằng nhà đầu tư thứ cấp cũng phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Về vấn đề này, ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á-Thái Bình Dương cho rằng chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết do có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho condotel. Hơn nữa, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng.

Để tăng thêm phần hấp dẫn cho loại hình bất động sản này, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. HoREA cho rằng cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai.

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật", HoREA cho hay.

Mới đây, tỉnh Khánh Hòa đã kiểm tra và phát hiện 7 trên 10 chủ đầu tư dự án condotel hoạt động không rõ ràng với nhiều mục đích sử dụng, bao gồm cả căn hộ để ở, căn hộ cho thuê, chủ căn hộ tự tổ chức kinh doanh lưu trú du lịch.

Một số chủ đầu tư xem căn hộ đã bán thuộc trách nhiệm của người mua, không thực hiện đăng ký thông báo lưu trú, quản lý khách lưu trú… thậm chí, còn kiến nghị cho chuyển đổi căn hộ du lịch thành căn hộ chung cư trong khi đất cấp cho dự án là đất thương mại, dịch vụ chứ không phải là đất ở.

Từ đó, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, Thể thao, Du lịch hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình condotel. Ngoài ra, cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.

Về tài chính đất đai, cần phải được xem xét giải quyết tổng thể, trước hết là tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở; tiền thuê đất đối với đất phi nông nghiệp, trong đó có đất được quy hoạch phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng, các dự án condotel, để đảm bảo mức thu hợp lý và không bị thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.

Bộ Xây dựng cũng cần có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel như công bố đầy đủ thông tin về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn; công bố các giải pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh…

Mời xem thêm:

Những vấn đề nảy sinh cần giải quyết từ… condotel

 

In bài Gửi bài cho bạn bè
Top
TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
NGÂN HÀNG
BẢO HIỂM
CHỨNG KHOÁN
TIỀN TỆ
KINH DOANH
THƯƠNG MẠI-DỊCH VỤ
XUẤT NHẬP KHẨU
GIAO THƯƠNG
THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ
KHUYẾN MÃI
WEB GIÁ RẺ
DIỄN ĐÀN
Ý KIẾN
GHI NHẬN
BẠN ĐỌC VIẾT
BLOG
DOANH NGHIỆP
CHUYỆN LÀM ĂN
SỨC KHỎE
PHÁP LUẬT
QUẢN TRỊ
MỘT VÒNG DOANH NGHIỆP
DỮ LIỆU DOANH NGHIỆP
VĂN HÓA - XÃ HỘI
VĂN HÓA
XÃ HỘI
VIỆC GÌ? Ở ĐÂU?
HẠ TẦNG - ĐỊA ỐC
NHÀ ĐẤT
HẠ TẦNG
DỰ ÁN
CHUYỂN ĐỘNG DOANH NGHIỆP
THẾ GIỚI
PHÂN TÍCH-BÌNH LUẬN
THỊ TRƯỜNG-DOANH NGHIỆP