Thứ Bảy,  18/11/2017, 02:16 
Đặt báo in

Bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt thách thức

Hà Nam
Thứ Sáu,  20/10/2017, 20:11 

Bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt thách thức

Hà Nam

Một dự án khách sạn - condotel tại Quy Nhơn. Ảnh: Hà Nam

(Địa ốc) - Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đứng trước nhiều áp lực khi nguồn cung tăng cao trong lúc tốc độ phát triển du lịch chưa theo kịp, cơ sở pháp lý chưa đầy đủ và chủ đầu tư luôn phải hút khách bằng cách đưa ra cam kết lợi nhuận đầy rủi ro.

Khả năng lấp đầy có như kỳ vọng?

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh thời gian gần đây, thu hút cả chủ đầu tư và người mua tham gia. Tuy nhiên, khả năng lấp đầy và sinh lời của hàng chục ngàn sản phẩm được đưa ra thị trường mỗi năm vẫn là câu hỏi lớn.

Xét về tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng dựa trên lượng khách du lịch, Việt Nam là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng cao về lượng khách quốc tế trong khu vực, mức độ tăng trưởng lũy kế đạt 12,1%/năm trong giai đoạn 2010-2016.

Tuy nhiên, theo Savills, Việt Nam vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào một vài nguồn khách. Năm 2016, chỉ riêng hai thị trường Trung Quốc và Hàn Quốc đã chiếm 42% tổng lượng khách quốc tế. Trong khi đó, hiện Việt Nam vẫn chưa có nhiều chính sách để đa dạng hóa nguồn khách quốc tế và do đó vẫn phải chịu rủi ro về sự bất ổn của các thị trường này.

Đơn cử, vào thời điểm 2014 - 2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh đã tác động mạnh đến thị trường du lịch.

Xét về nguồn cung, theo ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2017-2019, số lượng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán lũy kế mỗi năm sẽ dao động trong khoảng 27.000-29.000 căn.

Ba địa phương trọng điểm du lịch Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc bên cạnh Hà Nội và TPHCM đều có lượng khách du lịch quốc tế tăng trưởng mạnh, đặc biệt khi nhiều chuyến bay thẳng quốc tế mới được phát triển.

Hiện khối khách sạn 3-5 sao tại các thành phố này đạt công suất trung bình từ 60-70%. Nhưng liệu tốc độ tăng trưởng khách du lịch có theo kịp tốc độ phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh này?

Tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn riêng phân khúc trung, cao cấp trong ba năm tới tăng trung bình khoảng 29%/năm. Con số này cao gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013-2016. Tương tự, tại Đà Nẵng, nguồn cung khách sạn ba năm tới tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi ba năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này dù được đánh giá là tăng trưởng tốt cũng chỉ đạt 21%.

Tình trạng đó cũng xảy ra tại Phú Quốc. Tuy là một thị trường mới nổi nhưng Phú Quốc có lượng cung trong tương lai quá lớn và tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp.

Số liệu nói trên cho thấy, dù được đánh giá tốt nhưng nếu vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng lượt khách như trên thì tỷ lệ khai thác số phòng khách sạn 4-5 sao cũng như biệt thự nghỉ dưỡng trong những năm tới sẽ không cao, mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Trong khi đó, một số sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng lại ghi nhận sức tiêu thụ khá khiêm tốn sau một thời gian phát triển nóng. Hiện các sản phẩm “ngôi nhà thứ hai” (condotel, biệt thự) tại các thành phố ven biển có khoảng 36 dự án với hơn 7.000 căn trong phân khúc trung đến cao cấp. Trong ba năm tới, sẽ có thêm 17.000 căn được đưa vào thị trường.

Theo số liệu từ Công ty cổ phần Bất động sản Danh Khôi Á Châu, trong quí 2, tổng số căn condotel mới chào bán đạt 1.844 căn, tăng 88% so với quí trước. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 7% (khoảng 132 căn), giảm 47% so với quí trước và gần 120% so với cùng kỳ năm trước. Xét cả sáu tháng đầu năm, lượng condotel tiêu thụ cũng chỉ đạt 382 căn trên tổng số 2.782 căn chào bán, đạt 13%.

Lỗ hổng pháp lý vẫn bỏ ngỏ

Tỷ suất cam kết lợi nhuận cao song thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng của nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng là một trong những thách thức lớn nhất của thi trường này. Với việc bùng nổ căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, hiện các chủ đầu tư chạy đua cam kết lợi nhuận với mức phổ biến từ 8-12% mỗi năm. Con số này cao hơn mức 7% so với tại Phuket (Thái Lan) và Bali (Indonesia). Ngoài ra, thời gian cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư Việt Nam dao động khoảng 5-10 năm, cũng gấp từ 2-5 lần so với tại các quốc gia trong khu vực.

Theo các chuyên gia, các chủ đầu tư có thể đạt đến điểm hòa vốn sau khoảng ba năm nếu áp dụng cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu kéo dài tới 10 năm, họ khó có thể duy trì và có thể phải gánh lỗ. 

Thực tế cho thấy việc thực hiện cam kết không hề đơn giản. Mới đây, một chủ đầu tư ở Nha Trang đã phải trả lại các căn condotel cho khách hàng, đồng thời đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15% giá mua xuống còn 8% do bị ráo riết đòi nợ khi không thể trả được mức lợi nhuận như cam kết.

Ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á-Thái Bình Dương, cho rằng điểm cần lưu ý là phần “tel” (khách sạn) trong loại hình condotel. Trong hầu hết các trường hợp, có rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển cho loại hình bất động sản này.

“Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn hảo như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng”, ông nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12% trong 8-12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này, cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Còn đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Tuy vậy, đối với loại hợp đồng mua bán condotel có cam kết lợi nhuận, chưa thấy chủ đầu tư nào đề cập các biện pháp bảo đảm trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Trong khi đó, nên nhớ rằng nhà đầu tư thứ cấp cũng phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Để tăng thêm phần hấp dẫn cho loại hình bất động sản này, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Ông Châu cho rằng cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai.

Ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý Bất động sản - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng thừa nhận condotel là loại hình bất động sản mới và luật chưa có quy định cụ thể. Ông khẳng định hiện chưa có condotel nào được cấp “sổ đỏ”.

Theo số liệu từ Tổng cục Du lịch, lượng khách quốc tế tới Việt Nam đã tăng gấp ba lần trong thập niên vừa qua. Tuy nhiên, các đơn vị nghiên cứu cho rằng mức này mới bằng một nửa so với lượng khách tham quan những điểm đến nổi tiếng khác trong khu vực ASEAN như Thái Lan và Malaysia. Điều này đặt ra lo ngại về tình trạng thừa cung bất động sản nghỉ dưỡng, song cũng cho thấy Việt Nam còn nhiều tiềm năng để khai thác. Nếu có chính sách phát triển tốt thì các sản phẩm này không chỉ thúc đẩy ngành du lịch mà còn cả ngành bất đông sản nói chung.

In bài Gửi bài cho bạn bè
Top
TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
NGÂN HÀNG
BẢO HIỂM
CHỨNG KHOÁN
TIỀN TỆ
KINH DOANH
THƯƠNG MẠI-DỊCH VỤ
XUẤT NHẬP KHẨU
GIAO THƯƠNG
DIỄN ĐÀN
Ý KIẾN
BLOG
BẠN ĐỌC VIẾT
DOANH NGHIỆP
CHUYỆN LÀM ĂN
SỨC KHỎE
PHÁP LUẬT
QUẢN TRỊ
VĂN HÓA - XÃ HỘI
VĂN HÓA
XÃ HỘI
HẠ TẦNG - ĐỊA ỐC
NHÀ ĐẤT
HẠ TẦNG
THẾ GIỚI
PHÂN TÍCH - BÌNH LUẬN
GHI NHẬN
 
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012
Tổng biên tập: Trần Minh Hùng.
Phó thư ký tòa soạn: Hồng Văn, Yến Dung.
Tòa soạn: Số 35 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Điện thoại: (8428) 3829 5936; Fax: (8428) 3829 4294.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn giữ bản quyền nội dung của website này. Không được sử dụng lại nội dung trên Thời báo Kinh tế
Sài Gòn Online dưới mọi hình thức, trừ khi được Thời báo Kinh tế Sài Gòn đồng ý bằng văn bản.
Trang ngoài sẽ được mở ra ở cửa sổ mới. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online không chịu trách nhiệm nội dung trang ngoài.
Bản quyền thuộc về SaigonTimesGroup.