Vì sao vẫn khó xây nhà giá thấp?

Vì sao vẫn khó xây nhà giá thấp?

Khách mời trả lời giao lưu trực tuyến – ảnh: Việt Dũng

(TBKTSG Online) – Mặc dù Chính phủ và các bộ, ngành đang đốc thúc các địa phương đẩy mạnh việc triển khai chương trình nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp, nhưng trên thực tế, đến nay vẫn không có nhiều dự án được khởi động, trong đó có lý do là nhà đầu tư không mặn mà với các dự án này.

Để phần nào giải đáp câu hỏi “Vì sao doanh nghiệp vẫn khó xây nhà để bán cho người thu nhập thấp?”, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến với chủ đề trên vào lúc 9 giờ 30 ngày thứ Tư (5-8-2009).

Khách mời tham gia buổi giao lưu là đại diện các doanh nghiêp đã có kinh nghiệm trong việc tham gia thị trường nhà ở giá thấp, gồm bà Vương Kim Anh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhà Hòa Bình và ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành.

Dưới đây là nội dung buổi giao lưu:

Gia Huy: Với nhà ở xã hội thì giá bán phải rẻ. Vậy liệu chất lượng công trình có được đảm bảo? Với kinh nghiệm là một nhà thầu xây dựng như Hòa Bình thì liệu có xây được nhà giá rẻ trong bối cảnh hiện nay hay không? Hay là tiền nào của nấy?

Bà Vương Kim Anh: Dĩ nhiên nhà ở xã hội thì giá bán phải rẻ, nhưng điều đó không có nghĩa là chất lượng cũng “rẻ”. Với kinh nghiệm là một nhà thầu xây dựng uy tín chất lượng và lâu năm như Hòa Bình việc đảm bảo chất lượng cho tất cả sản phẩm của mình là một trách nhiệm đương nhiên.

Nhà ở xã hội là một sản phẩm mà Hòa Bình đang mong muốn đưa vào thị trường với phương châm “rẻ – đẹp – bền”. Vì vậy, hãy yên tâm không chỉ về chất lượng vật liệu mà còn về toàn bộ các vấn đề khác liên quan đến công trình.

Nhu Quynh: Ai cũng nói thị trường này tiềm năng vì nhu cầu rất lớn. Nhưng lớn tới mức nào? Liệu những người có nhu cầu về nhà ở có sẵn sàng vào ở những căn hộ xây quá xa trung tâm thành phố nơi họ làm việc? Điều này dẫn đến khả năng nhà xây xong coi chừng bỏ trống?

Ông Nguyễn Văn Đực: Theo một số thông tin và khảo sát tại TPHCM: giới trẻ tuổi 18 – 30 thì dưới 20% người gốc Sài Gòn có sở hữu nhà ở, phần đông sống chung với gia đình, còn hơn 90% giới trẻ nhập cư phải ở trọ phòng ốc kém vệ sinh và tiện nghi, không an toàn và an ninh. Trên 30% hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36 mét vuông, và chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố, hàng trăm ngàn hộ sống trong điều kiện không bảo đảm tiêu chuẩn ở tối thiểu.

Vì thế cần xây dựng những khu đô thị nhà giá thấp rộng từ 30 – 100ha có đầy đủ các hạ tầng kỹ thuật và xã hội, có khoảng cách đến trung tâm thành phố từ 10 – 20km và có những phương tiện công cộng để đi lại. Như vậy sẽ thu hút nhiều người đến ở.

Bao Ngoc: Theo nhận nhận định của quý vị thì đâu là trở ngại chính khiến các doanh nghiệp ngại tham gia các dự án nhà ở xã hội?

Bà Vương Kim Anh (phải) đang trả lời giao lưu trực tuyến – Ảnh: Đình Dũng

Bà Vương Kim Anh: Chương trình nhà ở xã hội đã được khởi xướng nhiều lần và nhiều giai đoạn khác nhau. Lần này Hòa Bình đã hưởng ứng tham gia từ kỳ họp đầu tiên về nhà ở xã hội tại Bộ xây dựng từ đầu năm 2009. Với các khu đất dự kiến phát triển dự án nhà ở xã hội tại quận 12 và huyện Nhà Bè (đã được giải phóng mặt bằng hoàn toàn) đến giờ Hòa Bình vẫn chưa thể khởi động công trình.

Lý do là còn phải chờ rất nhiều thứ từ chủ trương, cơ chế, chính sách, các hướng dẫn từ các bộ, sở và điạ phương cho đến việc làm cho rõ ranh qui hoạch, các chỉ tiêu kiến trúc qui hoạch… Trình tự bao giờ cũng là từ trên xuống dưới và ngược lại. Sự chờ đợi này làm chậm rất nhiều tiến trình thực hiện dự án. Đó là lý do vì sao các doanh nghiệp ngại tham gia – theo ý kiến của tôi.

Tuy nhiên hiện nay đã có những tín hiệu đáng vui để doanh nghiệp bớt ngần ngaị. Ví dụ như: Sở Xây dựng TPHCM hiện nay đang đảm nhiệm vai trò đầu mối để giúp đỡ các doanh nghiệp tham gia dự án trong việc xin chủ trương tại UBND TPHCM cũng như hướng dẫn cụ thể qui trình thủ tục để dự án được phê duyệt; các địa phương cũng ủng hộ chương trình nhà ở xã hội này và tình hình kinh tế chung cũng sáng sủa hơn.

Hoàng Long: Tôi thấy chương trình nhà cho người thu nhập thấp đang trở thành phong trào, khi thông tin tràn ngập trên báo, đài với nhiều lời hô hào từ phía cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp, chứ thực tế thì người dân không biết đi mua ở chỗ nào. Vậy các doanh nghiệp có thể chỉ cho tôi biết dự án nhà giá rẻ do các ông xây dựng ở đâu, việc đăng ký mua nhà thế nào, thủ tục ra sao?

Ông Nguyễn Văn Đực: Theo tôi biết hiện giờ chỉ khởi công một số ít. Chắc chắn số lượng này cũng không đáp ứng được nhu cầu quá to lớn của nhân dân. Nhà nước phải chịu trách nhiệm 80 – 90% số lượng nhà thu nhập thấp, còn lại là doanh nghiệp “bổ sung”.

Nếu không có những giải pháp hữu hiệu, 3 năm nữa cũng chưa chắc có được bao nhiêu căn nhà ở xã hội. Cần phải quyết tâm tổ chức thực hiện chương trình nhà ở xã hội, cần thiết phải quy trách nhiệm cho quốc hội và các nhà lãnh đạo chính quyền các cấp để làm sao trong 2, 3 năm nữa sẽ có những căn nhà ở xã hội đầu tiên. Số lượng cung quá ít thì việc phân phối sẽ rất khó khăn.

Thúy Hiền: Tôi thấy nhiều doanh nghiệp nói rất nhiều về việc xây dựng các dự án chung cư giá rẻ, nhưng khi người có nhu cầu như tôi tìm mua thì chẳng thấy đâu. Cụ thể, khi tôi liên hệ với các sàn giao dịch bất động sản thì biết giá căn hộ chung cư ở Bình Thạnh, quận 4, quận 7 thì giá thấp nhất cũng là 22-25 triệu/mét vuông, còn ở những quận xa trung tâm như Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh thì giá cũng 17 triệu/mét vuông. Vậy xin hỏi bản thân doanh nghiệp ông có xây nhà giá rẻ không, nếu có thì dự án ở đâu, cách thức liên hệ để mua ra sao?

Ông Nguyễn Văn Đực: Nói chung các doanh nghiệp đều xây nhà theo giá thương mại. Theo tính toán của chúng tôi ở các quận ven Thủ Đức, Bình Chánh, Q.12 phải có giá trên dưới 13 triệu đồng/mét vuông. Công ty Đất Lành đang đầu tư tại quận 12 với giá khoảng 13 triệu/đồng/mét vuông cho mọi người có nhu cầu. Xin liên hệ 24 Phổ Quang, P.2, Q. Tân Bình. ĐT: 3844 6353.

My Loan: Công ty Hòa Bình có tham gia vào dự án nhà ở xã hội nào hay không? Xây ở đâu, số lượng căn hộ là bao nhiêu?

Bà Vương Kim Anh: Hiện nay, dưới sự chủ trì của Sở Xây dựng TPHCM, Hòa Bình đã chính thức đăng ký và được Sở Xây dựng TPHCM đề xuất UBND TPHCM chấp thuận chủ trương xây dựng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại P.Thạnh Xuân, quận 12. Khu đất xây dựng dự án hiện là đất trống và phù hợp qui hoạch chung.

Dự kiến sẽ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư với số lượng khoảng 400 căn nếu được phê duyệt các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc như đề cương dự án.

Ngoài ra, Hòa Bình cũng đã nộp hồ sơ và đang chờ đợi chủ trương từ UBND huyện Nhà Bè để phát triển một dự án nhà ở xã hội khác tại khu đất rộng 3 ha tại xã Long Thới, huyện Nhà Bè. Nếu được UBND huyện Nhà Bè chấp thuận chủ trương và sau đó được Sở Xây dựng cũng như UBND TPHCM phê duyệt, dự án này dự kiến sẽ có qui mô khoảng 1.000 căn hộ.

Hồng Lam: Theo nhiều doanh nghiệp, cái khó của chương trình nhà ở giá thấp là thiếu quỹ đất và giá thành nhà quá cao. Vậy nếu được sử dụng đất công (nhà nước giao đất) thì doanh nghiệp của ông/bà có sãn sàng tham gia xây nhà giá thấp? (với giá bán không được vượt quá quy định).

Bà Vương Kim Anh: Thực ra, đối với Hòa Bình quỹ đất không phải là vấn đề quá khó. Cái khó ở đây là làm sao nhanh chóng đưa quỹ đất này vào thực hiện dự án thông qua các thủ tục về chủ trương qui hoạch, kiến trúc và một số thủ tục hành chính khác cũng như bài toán tài chính được giải quyết rõ ràng dựa trên các chỉ tiêu xây dựng khả quan. Hiện nay cũng chưa có một qui định chính thức nào về giá bán nhà giá thấp. Vì vậy, chưa thể khẳng định là giá thành quá cao hay quá thấp.

Nếu được giao quỹ đất công, Hòa Bình sẵn sàng tham gia xây nhà giá thấp nếu được biết rõ về các điều kiện đính kèm.

Bang Lang: Hiện đã có nhiều doanh nghiệp đang ký xây dựng nhà ở xã hội, vậy khi nào mới bắt đầu thực hiện và dự kiến thời gian hoàn thành các dự án? Liệu có tình trạng đầu cơ trong phân khúc này hay không?

Ông Nguyễn Văn Đực (trái) đang trả lời trực tuyến – Ảnh: Đình Dũng

Ông Nguyễn Văn Đực: Nhiều doanh nghiệp đã đăng ký nhưng còn nhiều phức tạp. Nhà nước nên tổ chức một “văn phòng phát triển nhà ở xã hội” để đồng hành cùng các doanh nghiệp trong các vấn đề khó khăn như giải tỏa đền bù và thủ tục hành chánh. Chứ như hiện nay doanh nghiệp tự bươn chải sẽ rất lâu mới có thể khởi công.

Số lượng cung rất thấp so với số lượng cầu nên tình trạng đầu cơ là có thể xảy ra, vì thế cần phải tăng số lượng cung lên bằng hành động quyết liệt của Nhà nước, trước mắt xóa bỏ các “lô cốt thủ tục”.

Vũ Nguyên: Ai cũng biết là xây nhà cao cấp thì lợi nhuận thu về nhiều hơn là xây nhà giá rẻ, nhưng thực tế thì đại bộ phận người dân có nhu cầu về nhà giá rẻ. Vậy bản thân doanh nghiệp của bà thích đầu tư vào loại hình nhà ở nào hơn?

Bà Vương Kim Anh: Đối với một doanh nghiệp, lợi nhuận là vấn đề ưu tiên nhưng bên cạnh đó vấn đề an toàn vẫn phải quan tâm. Người ta thường nói “đầu tư khôn ngoan thì không bỏ tiền vào một rổ”. Như vậy, bên cạnh việc xây nhà cao cấp để kiếm lợi nhuận, nhà giá rẻ vẫn có thể là một lựa chọn khác để Hòa Bình đa dạng hóa sản phẩm của mình.

Mặt khác, với thông điệp “Doanh nghiệp vì cộng đồng” mà Tổng giám đốc Lê Viết Hải đã gửi đến các cổ đông trong kỳ đại hội cổ đông vừa qua, Hòa Bình đang nỗ lực để thúc đẩy quá trình thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ của mình.

Thao Thanh: Nhà giá rẻ đang được báo chí phản ánh rất nhiều, một người có thu nhập cao, trên 10 triệu đồng/tháng vẫn không mua nổi. Vậy các công ty có hiến kế gì để những người công chức có thu nhập mức này có thể mua được nhà.

Ông Nguyễn Văn Đực: Thu nhập trên 10 triệu đồng/tháng chỉ có thể mua được căn hộ khoảng 500 triệu đồng, trả trước 150 triệu đồng, trả góp 350 triệu đồng. Muốn thế phải mua căn hộ giá dưới 15 triệu đồng/mét vuông và diện tích dưới 40 mét vuông, khi kinh tế khá hơn thì ta có thể đổi căn hộ có diện tích lớn hơn.

Ngọc Minh: Có một thực tế là khi đi mua hàng hóa, cũng đồng nghĩa với “tiền nào của đó”. Tôi xin hỏi với một căn hộ chung cư giá rẻ (tôi đọc trên báo thấy có nói đến dự án của Vinaconex ở phía Bắc có giá 4-5 triệu đồng/mét vuông), thì chất lượng được đảm bảo tới mức nào? Cũng là một người có nhu cầu mua nhà giá rẻ (tôi là thư ký với mức thu nhập 5 triệu đồng/tháng), tôi sẵn sàng chấp nhận căn hộ của mình về nội thất, tiện nghi sẽ thiếu và không đẹp như các căn hộ đắt tiền hơn, nhưng tôi cần được đảm bảo về chất lượng xây dựng, tính an toàn của công trình.

Bà Vương Kim Anh: Cũng như bạn, khi qua báo chí Hòa Bình được biết Vinaconex đã bán nhà ở chung cư giá thấp tại Xuân Mai với giá 4 -5 trịêu đồng/mét vuông. Hòa Bình đã cử 1 đoàn cán bộ kỹ thuật – trong đó có tôi – để tham quan và học hỏi kinh nghiệm của công ty bạn. Thực tế, các căn hộ này đã được xây dựng với nhiều lợi thế trong đó bao gồm các yếu tố: Vinaconex làm chủ công nghệ bêtông đúc sẵn của mình, khu vực sản xuất bê tông đúc sẵn ngay bên cạnh dự án, chi phí vận chuyển chuyên chở thấp, giá đất khu vực rẻ và chủ đầu tư cũng ưu ái cho CBCNV của mình. Do đó, chất lượng căn hộ cũng tốt.

Một điều tôi cũng khẳng định với bạn là các dự án của Hòa Bình tại TPHCM không thể rẻ tới giá đó vì vật giá, nhân công, giá đất và các thứ khác tại TPHCM cao hơn tại Xuân Mai rất nhiều.

Như đã nói, với phương châm “Doanh nghiệp vì cộng đồng” và kinh nhiệm xây dựng lâu năm Hòa Bình sẽ đảm bảo chất lượng kết cấu công trình xây dựng và sự an toàn của công trình cho dù đó là nhà giá rẻ. Có thể một số vật liệu hoàn thiện và thiết bị sẽ được chọn lựa cho phù hợp với mục tiêu nhà giá rẻ, nhưng tôi tin nếu chọn lựa nhà giá rẻ của Hòa Bình bạn sẽ vui vì chất lượng của nó.

Nhu Quynh: Qua báo chí tôi thấy chương trình nhà ở xã hội các doanh nghiệp ngoài Bắc tham gia nhiều hơn các doanh nghiệp trong Nam. Công ty Đất Lành cũng chưa tham gia thì phải. Theo ông thì tại sao tới giờ này các doanh nghiệp phía Nam chưa tham gia nhiều vào chương trình này?

Ông Nguyễn Văn Đực: Các doanh nghiệp phía Bắc thường là quốc doanh, các doanh nghiệp trong Nam thường là tư nhân. Các doanh nghiệp quốc doanh phải có trách nhiệm trước nhân dân và nhà nước về việc chủ lực đi tiên phong trong chương trình này. Cách đây 2 năm, Đất Lành đã có 3 lô chung cư 16 – 17 tầng tại quận 12 với giá khoảng 6 triệu đồng/mét vuông với chất lượng khá tốt, là giá thấp nhất nước tại thời điểm này. Nay mai Đất Lành sẽ khởi công một chung cư nhà giá thấp tại quận Gò Vấp đang chờ các thủ tục tại Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng và quận Gò Vấp.

Doanh nghiệp chịu nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa (2 – 4năm), rồi thủ tục đầu tư xây dựng (1 – 4 năm), chịu nhiều biến động rủi ro trong thi công (trên 2 năm). Như thế chỉ lãi 10% là không an toàn cho doanh nghiệp, đề nghị lãi trên 20% thì doanh nghiệp mới có thể tham gia.Mặt khác nhiều doanh nghiệp đã “kiệt sức” trong thời gian qua cần sự “tiếp máu” kịp thời, nhưng giá bán lại chờ phê duyệt, khách hàng lại bị hạn chế, nên vẫn phải chờ. Vì thế doanh nghiệp phải “tự cứu mình” bằng cách làm sao bán nhanh thu tiền nhanh cho bất cứ ai có tiền.

Linh Nga: Chính sách hỗ trợ từ chính phủ cộng với lãi 10% trên giá bán coi như đảm bảo doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chắc chắn có lời nhưng sao vẫn thấy các doanh nghiệp hờ hững? Phải chăng lãi như vậy chưa đủ kích thích?

Ông Nguyễn Văn Đực: Như đã trả lời ở trên, việc lãi 10% trong thơi gian quá lâu đầy rủi ro, nên không doanh nghiệp nào dám thực hiện. Chưa kể đến việc phức tạp trong xác định giá bán, bán cho ai, thu tiền vào lúc nào, trong khi doanh nghiệp đang cần tiền “như nắng hạn chờ mưa”.

Hoàng Minh: Nhiều doanh nghiệp vẫn hay vin vào lý do lợi nhuận của các dự án nhà giá rẻ chỉ 10% là quá thấp, không hấp dẫn nhà đầu tư. Nhưng thực tế, các doanh nghiệp ngoài việc yêu cầu được ưu đãi về đất, về thuế, chính sách… nay lại đòi tăng thêm biên độ lợi nhuận thì sẽ lại đẩy giá nhà lên cao hơn, làm sao người thu nhập thấp với tới?

Ông Nguyễn Văn Đực: Như đã trả lời ở phần trước, việc lãi 10% trong thơi gian quá lâu đầy rủi ro, nên không doanh nghiệp nào dám thực hiện. Chưa kể đến việc phức tạp trong xác định giá bán, bán cho ai, thu tiền vào lúc nào, trong khi doanh nghiệp đang cần tiền “như nắng hạn chờ mưa”.

Thảo Nhi: Những điều gì mà doanh nghiệp còn thấy vướng mắc khi quyết định xây nhà giá thấp. Các doanh nghiệp có kiến nghị gì không? Xin hỏi ông Đực, ông vẫn bảo Đất Lành sẽ tham gia vào việc xây nhà thương mại với mức giá vừa phải. Nhưng với mức giá 12 triệu đồng/mét vuông thì theo ông đối tượng có thu nhập trung bình (hơn 5 triệu đồng/tháng) có thể mua được căn hộ của Đất Lành không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Chúng tôi đã kiến nghị rất nhiều. Đây là chương trình mà nhà nước phải chịu trách nhiệm trước nhân dân, không đùn đẩy cho doanh nghiệp. Phải lập Ủy ban Quốc gia nhà ở, Tổng cục Phát triển nhà ở để có tầm nhìn chiến lược và tổ chức điều hành thực hiện chương trình này, phải đầu tư những khu đô thị nhà ở xã hội rộng từ 30 – 100ha, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tổ chức thi công cơ giới hiện đại, cung ứng vật liệu tốt và rẻ. Các doanh nghiệp sẽ tham gia thi công trên những khu đất sạch.

Có thế mới sản xuất nhiều, nhanh, rẻ những căn nhà giá thấp đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng bức xúc của nhân dân.

Đất Lành là một doanh nghiệp địa ốc nhỏ, tự bươn chải nên chỉ có thể sản xuất căn hộ với mức giá thương mại hợp lý. Với mức lương 5 triệu đồng/tháng thì rất khó có thể mua được một căn hộ. Vì thế quý vị chỉ có thể đi thuê mà thôi, nhưng hiện nay không doanh nghiệp địa ốc nào làm nhà cho thuê cả, tất cả chờ vào nhà nước.

Trần Minh Diễm Phúc: Xin hỏi các doanh nghiệp là liệu với giá bán 300-200 triệu đồng cho một căn hộ chung cư 50-60 mét vuông, liệu doanh nghiệp của ông/bà có thể xây dựng được ở đâu (tại TPHCM) mà chất lượng đảm bảo và vẫn có lời ở mức chấp nhận được?

Bà Vương Kim Anh: Mong bạn đừng buồn khi tôi trả lời rằng khó có thể có một căn hộ chung cư 50-60 mét vuông tương ứng với giá bán 200-300 triệu đồng tại địa bàn TPHCM.Hòa Bình đã nghiên cứu và nhiều lần giải bài toán tài chính cho các dự án nhà ở giá thấp dự kiến của mình và hiểu ra rằng giá như bạn nói rất khó khả thi.

Tại TPHCM, Hòa Bình mong muốn có sản phẩm nhà già rẻ ở ngưỡng 7-8 triệu đồng/mét vuông nếu dự án đạt được các chỉ tiêu qui hoạch kiến trúc như đã mong đợi, dự án được hưởng các chính sách ưu đãi về thuế, nghĩa vụ tài chính cho chương trình nhà giá thấp, được hỗ trợ về vốn và lợi nhuận được tính như nhà nước qui định.

Hòa Bình đang chờ chấp thuận chủ trương để phát triển các dự án nhà ở giá thấp tại phường Thạnh Xuân, quận 12 và xã Long Thới, huyện Nhà Bè.

Cuối cùng, chân thành cảm ơn các bạn đã gửi câu hỏi cho buổi giao lưu trực tuyến này. Rất mong sẽ gặp lại các bạn trong chương trình nhà giá thấp của Hòa Bình.

Buổi giao lưu kết thúc lúc 11 giờ, Tòa soạn xin chân thành cảm ơn Bạn đọc, bà bà Vương Kim Anh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Nhà Hòa Bình và ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành đã tham gia giao lưu trực tuyến.

Xin hẹn bạn đọc vào buổi giao lưu trực tuyến lần sau, trong một chủ đề thú vị khác.

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online