TÀI CHÍNH DIỄN ĐÀN KINH DOANH ĐÔ THỊ CÔNG NGHỆ XÃ HỘI NÔNG NGHIỆP VĂN HÓA GIẢI TRÍ
Chủ Nhật,  21/12/2014, 03:05 (GMT+7)
Đặt báo in

Đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất ra sao?

Thứ Hai,  28/9/2009, 12:12 (GMT+7)
Phóng to

Thu nhỏ

Add to Favorites

In bài

Gửi cho bạn bè

Đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất ra sao?

Khách mời đang trả lời giao lưu trực tuyến - Ảnh: Đình Dũng
(TBKTSG Online) - Sau khi ngành thuế có văn bản hướng dẫn  tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất, nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm đến cách tính thuế, cách tính thu nhập chịu thuế, cũng như có nhiều thắc mắc từ những tình huống thực tế liên quan đến loại thuế này.

Nhằm giải đáp một phần những thắc mắc của bạn đọc, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất vào lúc 10 giờ sáng ngày thứ Hai (28-9).

Khách mời tham gia buổi giao lưu là bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM.

Vị trí đặt quảng cáo

Buổi giao lưu kết thúc lúc 11 giờ 30 phút, dưới đây là nội dung buổi giao lưu.

Tran Trong Manh:  Ngày 29-7-2009 tôi có mua 1 mảnh đất giá trị là 480 triệu đồng, sau ngày 28-9-2009 làm thủ tục sang tên đổi chủ thì tôi phải chịu thuế thu nhập là bao nhiêu phần trăm, cách tính như thế nào?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp của bạn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế TNCN phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí có liên quan, nhân với thuế suất 25%. Nếu bạn không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì nộp thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Nguyễn Thị Tuyết: Người bán tự kê khai số tiền mình bán được, hay phải nhờ đến chủ đầu tư xác nhận? Khi chủ đầu tư nhận được bảng kê khai thuế và đóng thuế thu nhập của những nhà đầu tư lẻ thì sẽ làm hợp đồng như thế nào? Có ghi rõ số tiền cũ trong hợp đồng và số tiền chuyển nhượng hay không, chủ đầu tư có phải chịu thuế VAT không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng cho người mua mới để tự khai giá chuyển nhượng, căn cứ vào hợp đồng góp vốn để kê khai giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng và các chi phí liên quan (nếu có phát sinh và có hóa đơn chứng từ hợp pháp) trên tờ khai nộp thuế TNCN để kê khai nộp thuế TNCN, chủ đầu tư chỉ căn cứ vào tờ khai thuế TNCN của cá nhân chuyển nhượng và chứng từ nộp thuế để làm thủ tục chuyển tiền trên hợp đồng từ người mua cũ sang người mua mới, chủ đầu từ không phải chịu nghĩa vụ thuế.

Trường hợp chủ đầu tư có thu phí chuyển nhượng hợp đồng thì phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên phí chuyển nhượng thu được.

Nhu Quynh: Qua báo chí tôi được biết là ngành thuế sẽ bắt đầu áp dụng thuế TNCN trên các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản. Tôi hơi băn khoăn là không biết ngành thuế sẽ dựa vào cơ quan nào để thu thuế, chủ dự án hay cơ quan nào khác?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư để hưởng quyền mua nền, mua căn hộ nay chuyển nhượng hợp đồng cho người mua mới thì phải trực tiếp kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cho Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Chủ đầu tư khi chuyển tên trên hợp đồng cho người mua mới phải phối hợp với cơ quan thuế để đề nghị cá nhân chuyển nhượng hợp đồng kê khai nộp thuế theo quy định trên.

Nguyễn Thị Tú Châu: Xin vui lòng cho biết khi bán bất động sản (chỉ có duy nhất 1 tài sản) vào thời điểm tháng 11-2009 thì có phải đóng thuế TNCN không? Ngoài thuế TNCN ra người bán còn phải đóng những loại thuế nào khác nữa không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cá nhân chỉ có một căn nhà ở duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN. Ngoài thuế TNCN người bán không phải nộp các khoản thuế khác.

Thanh Trang: Trên thực tế có nhiều người mua đất nền dự án ở quận 2 TPHCM với giá ghi trong hợp đồng rất thấp so với giá hiện nay. Chẳng hạn lô đất 160 mét vuông trước đây mua chỉ khoảng 2,5 triệu đồng/mét vuông. Qua nhiều lần sang nhượng, giá miếng đất này đã lên tới 25 triệu đồng/mét vuông, nhưng giá ghi trong hợp đồng vẫn chỉ là 2,5 triệu đồng/mét vuông. Nhờ Cục Thuế TPCHM tính giùm liệu số thuế phải nộp của miếng đất này là bao nhiêu, áp dụng thuế suất nào nếu như được bán với giá 25 triệu đồng/mét vuông.

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp của bạn nếu hợp đồng mua nền đất đã chuyển qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn thì thuế TNCN phải nộp được tính 2% trên giá chuyển nhượng = 25 triệu x 160 mét x 2%.

Gia Huy: Theo tôi được biết thì khi không xác định được giá chuyển nhượng thì ngành thuế có quyền áp giá theo giá thị trường. Liệu ngành thuế có làm được chuyện này không vì khung giá đất luôn theo sau thị trường, trong khi định giá theo giá thị trường thì không đơn giản?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không xác định được giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường (thấp hơn giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố Trung ương quy định) thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá chuẩn về đất, nhà do UBND tỉnh, thành phố Trung ương để áp giá chuyển nhượng.

Quân Linh: Theo tôi hiểu thì bất động sản đã có giấy chủ quyền thì được quyền chọn thuế suất 2% hoặc 25% khi chuyển nhượng. Nhờ Cục Thuế TPHCM tư vấn giùm tôi nên chọn thuế suất nào để có lợi hơn?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 đều không quy định được chọn lựa áp dụng thuế suất 2% hoặc 25% mà phải thực hiện theo nguyên tắc:

- Nếu đủ điều kiện xác định được thu nhập chiụ thuế TNCN (TNCT = Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT.

- Nếu không xác định được giá vốn hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Bao Ngoc: Theo quy định của Bộ Xây dựng thì doanh nghiệp chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn thành phần móng. Nhưng trong thực tế rất nhiều chủ đầu tư dự án huy động vốn từ khách hàng thông qua các hợp đồng góp vốn có kèm quyền mua căn hộ. Trên thực tế loại hợp đồng này được chuyển nhượng qua lại rất nhiều. Vậy hợp đồng này có nằm trong diện chịu thuế, và nếu thu thì chẳng khác nào hợp thức hóa việc bán hàng của chủ đầu tư?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) thì các tổ chức cá nhân được phép mua bán BĐS hình thành trong tương lai, do đó đối với các cá nhân ký hợp đồng góp vốn đối với các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS để được hưởng quyền mua căn hộ, nay chuyển nhượng lại cho người mua mới thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Việc chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS bán căn hộ khi chưa hoàn thành phần móng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề này không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế.

Ngo Phong Hiep: Cá nhân hiện không sở hữu bất động sản và chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn xây dựng nhà. Khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn này có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Do đó trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn không có căn nhà, quyền sử dụng đất hoặc một hợp đồng góp vốn nào khác tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN.

Nguyễn Thanh Hằng: Cục Thuế TPCHM có thể cho biết 3 trường hợp chuyển nhượng bất động sản nằm trong diện miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha mẹ với con cái; giữa ông nội bà nội, ông ngoại bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; giữa chị em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Tạm thời chưa thu thuế đối với cá nhân có quyền sử dụng nhà, đất góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp.

Thủy Triều: Nhiều người cho rằng ngành thuế làm quá gấp, đáng lẽ ra phải có thời gian cho người dân chuẩn bị. Ý kiến của Cục thuế TPCHM như thế nào về vấn đề này?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Ngày 12-8-2009 Bộ Tài chính ban hành thông tư 161/2009/TT-BTC, trong đó hướng dẫn cá nhân ký  hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ, nay chuyển nhượng thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Thông tư 161/2009/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009.

Theo ý kiến của tôi, Bộ Tài chính hướng dẫn thu thuế như trên là phù hợp bởi vì nếu không thu thuế đối với các đối tượng này là không công bằng với các cá nhân có hoạt động kinh doanh khác (như các hộ tiểu thương ở chợ, cá nhân cho thuê mặt bằng...) tuy có thu nhập thấp nhưng vẫn phải nộp thuế TNCN.

Thanh Nam: Cán bộ thuế chỉ cần du di một chút trong việc định lượng chính sách đối với một vài thương vụ cũng có thể có lợi, theo bà thì việc này được phòng chống ra sao, có thể tin cậy được vào chính sách không khi đạo đức của người làm thuế có vấn đề?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Thuế, Luật Quản lý thuế đã quy định đầy đủ rõ ràng chính sách thuế đối với từng loại thuế và trách nhiệm của cán bộ thuế. Trường hợp cán bộ thuế cố tình làm trái với quy định thì sẽ bị xử lý. Về nguyên tắc cán bộ thuế không thể vận dụng để áp dụng sai với quy định.

Thanh Nam: Tôi không sợ nộp thuế, tôi chỉ quan tâm đến việc có công bằng không giữa người nghèo và người giàu, giữa mục đích mua bán bất động sản của mọi đối tượng, liệu chính sách thuế này có giúp cho công bằng xã hội hơn?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Luật đã có quy định một số trường hợp được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế để việc thu thuế được hợp lý, với mục đích không tính thuế đối với các cá nhân không phải nhà đầu tư BĐS.

Ví dụ như: quy định miễn thuế đối với chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân có mối quan hệ trực hệ trong gia đình như: cha mẹ với con cái, anh chị em ruột, ông bà nội ngoại với cháu... hoặc miễn thuế đối với cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một miếng đất. Như vậy không phải tất cả các trường hợp chuyển nhượng BĐS đều phải nộp thuế TNCN.

Trung Nguyen: Sau khi mua một căn hộ hay một mảnh đất, nếu sang tên chuyển nhượng thì mức thuế phải đóng là bao nhiêu? Mua để ở thì người mua phải chịu mức thuế như thế nào?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng căn hộ hay một mảnh đất thì phải nộp thuế TNCN. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách tính:

- Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính.

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:

+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).

- Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS chỉ tính và thu thuế với cá nhân chuyển nhượng BĐS có thu nhập, người nhận chuyển nhượng (người mua) không có nghĩa vụ nộp thuế.

Nguyễn Minh Thúy: Ngành thuế chuẩn bị áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân trên các hợp đồng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Vậy Cục Thuế TPCHM cho biết khi nào việc này sẽ chính thức áp dụng. Với những bất động sản đã bán trước đó (cả bên bán và bên mua đã đồng ý) nhưng thủ tục chưa được hoàn thiện trước thời điểm tính thuế thì sẽ giải quyết ra sao?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Việc thu thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn được thực hiện theo Thông tư 161/2009. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009. Do đó đối với những hợp đồng chuyển nhượng và đã làm thủ tục chuyển tên với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trước ngày 26-9-2009 thì không phải nộp thuế. Trường hợp thủ tục sang tên chưa được hoàn tất trước ngày 26-9-2009 thì phải nộp thuế TNCN.

Bảo Uyên: Vì là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nên nếu vì lý do nào đó, dự án bị phá sản thì nhà nước sẽ hoàn thuế đã thu của những người chuyển nhượng bất động sản trong dự án đó như thế nào?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp nếu dự án bị phá sản, nếu cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải hoàn trả lại thu nhập thì cơ quan thuế sẽ xem xét giải quyết hoàn thuế đã thu.

Khải Thư: Một nền đất trong một dự án có thể đã chuyển nhượng nhiều lần, mỗi lần như vậy có chênh lệch giá, nay lấy giá cuối cùng trừ giá gốc ban đầu để tính thuế suất 25% thì quá thiệt hại cho người chuyển nhượng cuối cùng. Ý kiến của bà như thế nào về trường hợp này? Thứ hai, luật có hồi tố với các trường hợp như vậy không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Đối với trường hợp của bạn nêu, hợp đồng chuyển nhượng đã qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn nên không áp dụng thuế suất 25% trên TNCT mà tính thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Việc thu thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ áp dụng đối với cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng từ ngày 26-9-2009, không hồi tố đối với các hợp đồng đã chuyển nhượng và làm thủ tục chuyển tên trước ngày 26-9-2009.

Le Hoang: Nếu tôi mua lại một căn hộ chung cư giá 2 tỉ đồng, bị chênh lệch cao hơn 1 tỉ đồng so với giá gốc của người mua đầu tiên. Bây giờ tôi tính bán lại căn hộ này giá 2,5 tỉ đồng, thì tôi phải đóng thuế như thế nào?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp của bạn mua một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, mua thông qua người mua cũ với chủ đầu tư và người mua cũ đã làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng cho bạn tại chủ đầu tư trước ngày 26-9-2009, tuy hợp đồng ký giữa bạn và chủ đầu tư có giá gốc mua căn hộ là 1 tỷ đồng thì nay bạn chuyển nhượng lại với giá 2,5 tỷ đồng thì phải nộp thuế TNCN theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng 2,5 tỷ đồng (do không xác định được giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng).

Kim Lan: Có ý kiến cho rằng việc thu thuế TNCN những trường hợp chuyển nhượng bất động sản chưa có chủ quyền là thừa nhận hình thức mua bán bất động sản chưa được pháp luật công nhận. Xin hỏi ý kiến của Cục Thuế TPHCM về vấn đề này như thế nào?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, thì nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lại theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng không phụ thuộc thời điểm giao nhà.

Căn cứ quy định về giao dịch dân sự tại Bộ luật Dân sự thì trường hợp các cá nhân thực hiện mua bán hợp đồng góp vốn mua căn hộ, nền nhà là giao dịch dân sự có hiệu lực theo quy định của Pháp luật (Pháp luật không cấm).

Do đó việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh bất hợp pháp. Chỉ các hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư cho chuyển dịch mới phải nộp thuế. Mặc khác, việc thu thuế là thu trên thu nhập diễn ra sau các hoạt động kinh tế. Khi hoạt động kinh tế đã hoàn thành thì mới có thu nhập, do đó cũng không thể cho rằng thu thuế là công nhận hay tiếp tay cho hoat động này.

Nguyen Thi Thoa: Khu vực nhà của tôi trước đây là đất phi nông nghiệp rồi sang nông nghiệp. Nhưng hiện tại chính quyền địa phương đã quy hoạch làm khu dân cư (giãn dân). Tôi muốn làm thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Chi phí chuyển đổi ra sao?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất phải nộp tuỳ thuộc vào diện tích đất, giá đất, vị trí đất...

Bảo Uyên: Hiện có nhiều người đang băn khoăn về thuế suất, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sẽ được quyền lựa chọn giữa thuế suất 25% hoặc 2% hay buộc phải theo thuế suất 25%? Trong trường hợp tôi chuyển nhượng một hợp đồng góp vốn kèm quyền mua căn hộ cho người khác, tôi sẽ phải chịu thu nhập chịu thuế là chênh lệch giá bán của tôi hiện nay với giá gốc của công ty bán ra cho người đầu tiên? Những người sang tay hợp đồng này trước tôi đã có lợi nhuận có bị truy thu thuế? Cơ quan thuế truy thu như thế nào và có khấu trừ cho tôi hay không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ hướng dẫn của Bộ Tài chính tại công văn 3929/BTC-TCT ngày 24-9-2009 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ phải nộp thuế TNCN như sau:

1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:         

+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).

Giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng cụ thể đối với một số trường hợp được xác định như sau:

a. Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.

b. Đối với các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau: Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng - Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp).

2. Các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% nêu trên thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, cụ thể:

- Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

- Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Trường hợp của bạn chuyển nhượng hợp đồng góp vốn quyền mua nền, căn hộ mà hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của của hợp đồng khi bạn chuyển nhượng sau này thì cơ quan thuế tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng, không khấu trừ giá vốn và tính thuế theo thuế suất 25%.

Bảo Uyên: Tôi bán nhà biệt thự vào tháng 12-2009. Thời gian diễn ra hợp đồng chuyển nhượng nhà như trên, vui lòng cho tôi biết các chi phí thuế tôi phải chịu?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Bạn bán biệt thự vào tháng 12-2009 thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Thông tư số 84/2008/TT-BTC, ngày 30-9-2008 và Thông tư 161/2009/TT-BTC, ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN.

Nguyễn Minh Thúy: Chuyển nhượng nhà, đất cho con có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế TNCN, các cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho con thì khoản thu nhập này được miễn thuế TNCN.

Bảo Uyên: Tôi nghe nói Luật Kinh doanh bất động sản có đề cập đến loại hình đầu tư tài chính mua bán tài sản chưa hình thành hoặc hình thành một phần chỉ chịu thuế suất 5% (năm 2010 sẽ áp dụng). Nay thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính buộc phải đóng thuế như bất động sản có chủ quyền (25% trong trường hợp xác định được giá vốn và các chi phí). Vậy cuối cùng thì người chuyển nhượng phải chịu theo thuế suất nào?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Kinh doanh BĐS không có quy định việc áp dụng thuế 5% đối với BĐS chưa hình thành. Theo quy định của Tổng cục Thuế tại công văn 3929/TCT-TNCN ngày 24-9-2009 thì trường hợp có đủ điều kiện xác định được TNCT (giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT. Các trường hợp sau áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng:

- Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

- Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26-9-2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng.

Bảo Uyên: Trong trường hợp tôi nhận tài sản hợp pháp theo các quy định về thừa kế tài sản nhưng tôi chưa có ý định bán đi bất động sản mà tôi được thừa kế. Vậy tôi có phải nộp thuế thu nhập đối với nhận thừa kế là bất động sản?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ theo quy định của Luật thuế TNCN, thì thu nhập từ thừa kế là BĐS là khoản thu nhập phải chịu thuế TNCN.

Bảo Uyên: Trước những vấn đề bức xúc của dư luận về những bất cập về Thông tư 161 như: khó thu được khoản thuế này; thông tư "vô tình" hợp thức hóa những sai phạm của doanh nghiệp; thông tư "đè" Luật. Vậy, Cục Thuế TPHCM có kiến nghị gì đến Bộ Tài chính để có những hướng dẫn cụ thể hoặc kiến nghị chỉnh sửa lại thông tư này hay không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Như chúng tôi đã có trả lời ở các câu hỏi trên thì: căn cứ Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, căn cứ quy định về giao dịch dân dự tại Bộ Luật Dân sự (sửa đổi bổ sung năm 2005) thì việc thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn quyền mua căn hộ, nền nhà như hoat động chuyển nhượng BĐS là phù hợp về mặt pháp lý và Pháp luật không cấm. Việc thu thuế đối với các giao dịch này không phải là tiếp tay hay hợp thức hóa cho kinh doanh BĐS.

Nguyễn Minh Thúy: Tôi đang làm thủ tục bán nhà. Xin báo cho biết, tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc bán nhà không? Mức thuế phải đóng bao nhiêu? Chi phí sửa chữa nhà có được trừ đi trước khi tính thuế hay không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân bán nhà thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách:

1. Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính.

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp). Do đó chi phí sửa chữa nhà nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp thì được tính trừ vào thu nhập chịu thuế.

2. Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Kim Lan: Hai năm trước tôi vay tiền ngân hàng để mua 1 lô đất. Nay tôi muốn bán lại. Nhưng nếu tính cả giá vốn lẫn lãi vay ngân hàng trong hai năm qua thì tôi không có lợi nhuận, thậm chí bị lỗ. Như vậy tôi có phải chịu thuế thu nhập không? Nếu tôi phải nộp thuế thì tiền thuế sẽ được tính như thế nào khi số tiền tôi thu được thấp hơn số vốn tôi đã bỏ ra cộng với tiền lãi ngân hàng. Tôi có đầy đủ hồ sơ giấy tờ.

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cuả Bạn nếu đủ điều kiện xác định được TNCT tức xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan trong đó có chi phí trả lãi vay ngân hàng để góp vốn với tổ chức kinh doanh BĐS mua căn hộ, nền nhà theo quy định nếu giá chuyển nhượng (không thấp hơn giá chuẩn do UBND TP quy định) thấp hơn giá vốn và chi phí thì không phát sinh thu nhập nên không phải nộp thuế TNCN.

Nghia: Tôi chuẩn bị bán một bất động sản. Tôi xin hỏi cục thuế xác định giá vốn của tôi là giá tôi mua của người bán cho tôi hay là giá gốc của công ty bán cho người mua đầu tiên được thể hiện trên hợp đồng góp vốn?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Nội dung bạn hỏi đã được Cục Thuế TPCHM trả lời ở các câu trả lời ở trên.

Gia Huy: Tôi có mua một mảnh đất, trên sổ bìa đỏ ghi 69 mét vuông. Nhưng trên thực tế đo được 49 mét vuông. Khi nộp thuế hàng năm tôi vẫn đóng trên diện tích 69 mét vuông. Vậy tôi phải làm gì để đòi lại 20 mét vuông còn lại? Chẳng nhẽ cán bộ địa chính đi đo đất bị sai?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Câu hỏi này liên quan đến thuế nhà đất, không phải là thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, thuế nhà đất tính trên giá đất và diện tích đất được sở hữu. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất của bạn ghi không đúng diện tích đất thực tế của bạn sở hữu thì bạn liên hệ các Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để được điều chỉnh.

Thanh Nam: Thị trường bất động sản được cho là đang trong giai đoạn trầm lắng, cần được kích thích sôi động hơn, tại sao không lùi chính sách thuế này thêm một thời gian nữa để giúp thị trường hồi phục?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Việc thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ nền nhà do Bộ Tài chính quy định tại Thông tư 161/2009 ngày 12-8-2009. ý kiến của bạn về việc lùi thời gian thu thuế giúp thị trường hồi phục chúng tôi xin ghi nhận để báo cáo Bộ Tài chính.

Tòa soạn xin chân thành cảm ơn bạn đọc và các vị khách mời: bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM đã tham gia giao lưu trực tuyến.

Xin hẹn bạn đọc vào buổi giao lưu trực tuyến lần sau, trong một chủ đề thú vị khác.

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online

Chia sẻ với bạn bè:
     
Mời bạn đóng góp ý kiến
Tên(*)
Địa chỉ E-mail(*)
Địa chỉ
Tiêu đề(*)
Nội dung(*)
Lưu ý : (*) là những thông tin bắt buộc.
Mã xác nhận 
 
 
* Vui lòng sử dụng tiếng Việt có dấu.
 
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012
Tổng biên tập: Trần Thị Ngọc Huệ; Tổng thư ký tòa soạn: Nguyễn Vạn Phú.
Thư ký tòa soạn: Hoàng Lang, Thục Đoan, Huỳnh Hoa.
Tòa soạn: Số 35 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Điện thoại: (84.8) 3829 5936; Fax: (84.8) 3829 4294.
Ghi rõ nguồn "Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online" khi bạn phát hành lại thông tin từ website này.
Trang ngoài sẽ được mở ra ở cửa sổ mới. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online không chịu trách nhiệm nội dung trang ngoài.
Bản quyền thuộc về SaigonTimesGroup. Phát triển bởi Công ty Mắt Bão.