Mobile

Khi tín dụng bất động sản dần bị siết lại
Thứ Bảy,  15/12/2018, 09:45 
Linh Trang

Khi tín dụng bất động sản dần bị siết lại

Linh Trang

(TBKTSG) - Khi cho vay bất động sản gặp khó, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng chuyển sang tập trung vào các phân khúc khách hàng bán lẻ.

Sự đổi chiều của chính sách

Ảnh: Lê Anh.

Theo dự tính, từ đầu năm 2019, tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản sẽ có nhiều thay đổi. Điều này xuất phát từ hai quy định quan trọng: 1) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ mức 200% hiện nay lên mức 250% và (2) tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% về còn 40% theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. Cả hai quy định mới trên, về cơ bản sẽ đều “siết lại” dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản. Nâng hệ số rủi ro lên đồng nghĩa với hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng sẽ suy giảm (trong bối cảnh đa phần các ngân hàng hiện nay đều chưa đảm bảo được CAR theo tiêu chuẩn Basel II) nếu cứ tiếp tục đẩy mạnh cho vay bất động sản. Giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đương nhiên sẽ khiến các ngân hàng phải cân nhắc giảm cho vay bất động sản vì tín dụng lĩnh vực này hầu hết là trung và dài hạn.

Nhìn lại trong quá khứ thì cả hai tỷ lệ nêu trên đều đã có nhiều lần thay đổi. Hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN của NHNN. Đến năm 2010, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau bốn năm (2014), lại được giảm xuống 100% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Đến năm 2016, NHNN lại ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, trong đó quy định hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200% kể từ 1-1-2017.

Còn đối với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tỷ lệ ban đầu là 60% và được giảm theo lộ trình, đến Thông tư 19/2017/TT-NHNN thì chính thức chốt tỷ lệ này sẽ được giảm về mức 40% kể từ đầu năm 2019.

Như vậy, có thể thấy, trong 10 năm qua, NHNN đã ban hành, điều chỉnh các chính sách theo hướng khuyến khích hay hạn chế cấp vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản tùy thuộc vào yêu cầu quản lý rủi ro của toàn bộ hệ thống ngân hàng cũng như diễn biến của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn từ khía cạnh thị trường thì chính sách biến động có phần hơi nhiều và tương đối nhanh (khoảng hai năm một lần).

Các ngân hàng sẽ chuyển hướng kinh doanh?

Việc tăng hệ số rủi ro có tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản. Theo thống kê của NHNN, tỷ lệ vốn cho vay lĩnh vực bất động sản hiện nay chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì đây mới là phần cho vay kinh doanh bất động sản, tức chủ yếu từ phía cung (các chủ đầu tư hoặc những nhà đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại) mà chưa có các khoản cho vay mua, sửa chữa nhà ở của người dân (tức từ phía cầu). Nếu tính cả tín dụng cho phía cầu này thì dư nợ cho vay bất động sản ước tính phải lên đến 17-18% tổng dư nợ (một tỷ lệ không hề nhỏ và tiềm ẩn nhiều rủi ro). Dù NHNN cho rằng không thể đánh đồng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng mua, sửa chữa nhà ở do nguồn thu của hai đối tượng vay khác nhau, dẫn đến rủi ro không giống nhau nhưng qua việc ban hành các mức tỷ lệ như trên, có thể thấy, nhà điều hành cũng đã có sự thận trọng nhất định đối với lĩnh vực này.

Về phía các ngân hàng, hạn chế cho vay bất động sản gần như sẽ trở thành xu hướng ngày càng rõ nét kể từ đầu năm 2019, ngoại trừ những ngân hàng nào có tiềm lực về vốn, giúp hệ số CAR không bị ảnh hưởng nhiều do việc tăng hệ số rủi ro lên mức 250% nêu trên (chủ yếu sẽ là một vài ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân có quy mô khá lớn như Techcombank, VPBank, MB...). Nếu vẫn muốn duy trì cho vay bất động sản, đa phần các ngân hàng sẽ phải tìm mọi cách tăng vốn hoặc ngắn hạn hơn là tăng lãi suất ở cả kỳ hạn ngắn và kỳ hạn dài (nhằm tăng nguồn vốn huy động) để đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm xuống mức 40% mà không phải cắt giảm các khoản tín dụng trung và dài hạn. Điều này dường như đang diễn ra khi khá nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động thời gian gần đây.

Một hệ quả khác khi tín dụng bất động sản bị “siết lại” là sự gia tăng cạnh tranh trong mảng ngân hàng bán lẻ. Khi cho vay bất động sản gặp khó, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng chuyển sang tập trung vào các phân khúc khách hàng bán lẻ. Mảng bán lẻ vốn có biên lợi nhuận cao sẽ có nhiều cạnh tranh hơn khiến mặt bằng NIM (tỷ lệ thu nhập lãi cận biên) của ngành nhìn chung sẽ còn ít dư địa cải thiện.

TIN BÀI LIÊN QUAN
In bài
Gửi bài cho bạn bè
CÙNG CHUYÊN MỤC
Thứ Bảy,  19/1/2019, 04:54 
Đặt báo in

Khi tín dụng bất động sản dần bị siết lại

Linh Trang
Thứ Bảy,  15/12/2018, 09:45 

Khi tín dụng bất động sản dần bị siết lại

Linh Trang

(TBKTSG) - Khi cho vay bất động sản gặp khó, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng chuyển sang tập trung vào các phân khúc khách hàng bán lẻ.

Sự đổi chiều của chính sách

Ảnh: Lê Anh.

Theo dự tính, từ đầu năm 2019, tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản sẽ có nhiều thay đổi. Điều này xuất phát từ hai quy định quan trọng: 1) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ mức 200% hiện nay lên mức 250% và (2) tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm từ mức 45% về còn 40% theo quy định của Thông tư 19/2017/TT-NHNN. Cả hai quy định mới trên, về cơ bản sẽ đều “siết lại” dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản. Nâng hệ số rủi ro lên đồng nghĩa với hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng sẽ suy giảm (trong bối cảnh đa phần các ngân hàng hiện nay đều chưa đảm bảo được CAR theo tiêu chuẩn Basel II) nếu cứ tiếp tục đẩy mạnh cho vay bất động sản. Giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đương nhiên sẽ khiến các ngân hàng phải cân nhắc giảm cho vay bất động sản vì tín dụng lĩnh vực này hầu hết là trung và dài hạn.

Nhìn lại trong quá khứ thì cả hai tỷ lệ nêu trên đều đã có nhiều lần thay đổi. Hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN của NHNN. Đến năm 2010, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau bốn năm (2014), lại được giảm xuống 100% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Đến năm 2016, NHNN lại ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, trong đó quy định hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200% kể từ 1-1-2017.

Còn đối với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tỷ lệ ban đầu là 60% và được giảm theo lộ trình, đến Thông tư 19/2017/TT-NHNN thì chính thức chốt tỷ lệ này sẽ được giảm về mức 40% kể từ đầu năm 2019.

Như vậy, có thể thấy, trong 10 năm qua, NHNN đã ban hành, điều chỉnh các chính sách theo hướng khuyến khích hay hạn chế cấp vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản tùy thuộc vào yêu cầu quản lý rủi ro của toàn bộ hệ thống ngân hàng cũng như diễn biến của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn từ khía cạnh thị trường thì chính sách biến động có phần hơi nhiều và tương đối nhanh (khoảng hai năm một lần).

Các ngân hàng sẽ chuyển hướng kinh doanh?

Việc tăng hệ số rủi ro có tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản. Theo thống kê của NHNN, tỷ lệ vốn cho vay lĩnh vực bất động sản hiện nay chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ toàn hệ thống. Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì đây mới là phần cho vay kinh doanh bất động sản, tức chủ yếu từ phía cung (các chủ đầu tư hoặc những nhà đầu tư, đầu cơ mua đi bán lại) mà chưa có các khoản cho vay mua, sửa chữa nhà ở của người dân (tức từ phía cầu). Nếu tính cả tín dụng cho phía cầu này thì dư nợ cho vay bất động sản ước tính phải lên đến 17-18% tổng dư nợ (một tỷ lệ không hề nhỏ và tiềm ẩn nhiều rủi ro). Dù NHNN cho rằng không thể đánh đồng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản và tín dụng mua, sửa chữa nhà ở do nguồn thu của hai đối tượng vay khác nhau, dẫn đến rủi ro không giống nhau nhưng qua việc ban hành các mức tỷ lệ như trên, có thể thấy, nhà điều hành cũng đã có sự thận trọng nhất định đối với lĩnh vực này.

Về phía các ngân hàng, hạn chế cho vay bất động sản gần như sẽ trở thành xu hướng ngày càng rõ nét kể từ đầu năm 2019, ngoại trừ những ngân hàng nào có tiềm lực về vốn, giúp hệ số CAR không bị ảnh hưởng nhiều do việc tăng hệ số rủi ro lên mức 250% nêu trên (chủ yếu sẽ là một vài ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân có quy mô khá lớn như Techcombank, VPBank, MB...). Nếu vẫn muốn duy trì cho vay bất động sản, đa phần các ngân hàng sẽ phải tìm mọi cách tăng vốn hoặc ngắn hạn hơn là tăng lãi suất ở cả kỳ hạn ngắn và kỳ hạn dài (nhằm tăng nguồn vốn huy động) để đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giảm xuống mức 40% mà không phải cắt giảm các khoản tín dụng trung và dài hạn. Điều này dường như đang diễn ra khi khá nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động thời gian gần đây.

Một hệ quả khác khi tín dụng bất động sản bị “siết lại” là sự gia tăng cạnh tranh trong mảng ngân hàng bán lẻ. Khi cho vay bất động sản gặp khó, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng chuyển sang tập trung vào các phân khúc khách hàng bán lẻ. Mảng bán lẻ vốn có biên lợi nhuận cao sẽ có nhiều cạnh tranh hơn khiến mặt bằng NIM (tỷ lệ thu nhập lãi cận biên) của ngành nhìn chung sẽ còn ít dư địa cải thiện.

In bài
Gửi bài cho bạn bè
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị Chính phủ bãi bỏ khoản 3, điều 8 Nghị định số 20/2017/NĐ-CP hoặc tạm dừng thi hành nội dung này, sau khi các tổ chức, doanh nghiệp tại Việt Nam kiến nghị về các bất cập và khó khăn cho họ. Khoản 3, điều 8 của nghị định này quy định: "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp". Theo thống kê của NHNN, tỷ lệ vốn cho vay lĩnh vực bất động sản hiện nay chỉ chiếm khoảng 7% tổng dư nợ toàn hệ thống. Nếu tính cả tín dụng cho phía cầu này thì dư nợ cho vay bất động sản ước tính phải lên đến 17-18% tổng dư nợ (một tỷ lệ không hề nhỏ và tiềm ẩn nhiều rủi ro).
PHẢN CHIẾU
Doanh nghiệp bất động sản kiến nghị bãi bỏ quy định giới hạn chi phí lãi vay
(TBKTSG Online) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) kiến nghị Chính phủ bãi bỏ khoản 3, điều 8 Nghị định số 20/2017/NĐCP hoặc tạm dừng thi hành nội dung này, sau khi các tổ chức, doanh nghiệp tại Việt Nam kiến nghị về các bất cập và khó khăn cho họ.
Dự báo bất động sản năm tới tiếp tục tăng trưởng ổn định
(TBKTSG Online) - Các chuyên gia bất động sản nhận định bức tranh bất động sản năm nay có nhiều gam màu sáng, năm 2019 được dự báo tiếp tục tăng trưởng ổn định.
Top
TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
NGÂN HÀNG
BẢO HIỂM
CHỨNG KHOÁN
TIỀN TỆ
KINH DOANH
THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ
XUẤT NHẬP KHẨU
CHUYỂN ĐỘNG CÔNG THƯƠNG
THƯƠNG MẠI ĐIỆN TỬ
KHUYẾN MÃI
WEB GIÁ RẺ
DIỄN ĐÀN
Ý KIẾN
GHI NHẬN
BẠN ĐỌC VIẾT
BLOG
VIỆC GÌ? Ở ĐÂU?
DOANH NGHIỆP
CHUYỆN LÀM ĂN
QUẢN TRỊ SỨC KHỎE
PHÁP LUẬT
QUẢN TRỊ
MỘT VÒNG DOANH NGHIỆP
DỮ LIỆU DOANH NGHIỆP
VĂN HÓA - XÃ HỘI
VĂN HÓA
XÃ HỘI
ĐỊA ỐC
NHÀ ĐẤT
QUY HOẠCH - HẠ TẦNG
DỰ ÁN
GÓC TƯ VẤN
THẾ GIỚI
PHÂN TÍCH - BÌNH LUẬN
THỊ TRƯỜNG - DOANH NGHIỆP
 
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012
Tổng biên tập: Trần Minh Hùng.
Thư ký tòa soạn: Hồng Văn; Phó thư ký tòa soạn: Yến Dung.
Tòa soạn: Số 35 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.
Điện thoại: (8428) 3829 5936; Fax: (8428) 3829 4294; Email: online@kinhtesaigon.vn
Thời báo Kinh tế Sài Gòn giữ bản quyền nội dung của trang web www.thesaigontimes.vn. Không được sử dụng lại nội dung trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online dưới mọi hình thức, trừ khi được Thời báo Kinh tế Sài Gòn đồng ý bằng văn bản.
Trang ngoài sẽ được mở ra ở cửa sổ mới. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online không chịu trách nhiệm nội dung trang ngoài.
Bản quyền thuộc về SaigonTimesGroup.